Принципи оцінки землі за кордоном
Не секрет, що підхід до оцінки нерухомості в нашій країні і за кордоном відрізняється. За межами нашої неосяжної батьківщини, найбільшого поширення набула теорія цін на землю, запропонована У. Алонсо, яка стосується співвідношення попиту і пропозиції на земельні ділянки, розташовані в межі міста. Ця теорія спирається на економічну концепцію отримання громадянами або підприємством максимальної вигоди в рамках доходів, які вони мають в своєму розпорядженні. У. Алонсо обчислив і графічно зобразив криві платоспроможності сімей, що відображають вартість землі (з урахуванням її віддаленості від центру), яку та або інша сім'я в готова сплатити, зберігаючи при цьому колишній рівень життя. Таким же способом, він проаналізував розміщення підприємств (фабрик, заводів і т. д.) щодо віддаленості від центру відповідно до вартості землі за умови, якщо у них зберігається максимальний рівень прибули. Ця прибутковість представлена з одного боку, різницею між загальною вартістю реалізованих товарів, а з іншою, витратами на виробництво і вартістю землі. Земля, що граничить з міською територій, може бути куплена під забудову за ціною, лише трохи вище за ціну тієї ж землі, якщо вона буде використана під сільсько-господарські потреби. Насправді ж, ціни в цих регіонах в рази перевищують сільськогосподарські розцінки на землю. Алонсо вважає, що головним критерієм оцінки землі є найбільший прибуток, який вона може дати. При цьому орендна плата за землю розраховується як капіталізований дохід за допомогою множення прибули за декілька років на норму відсотка.
В 70-х рр. Американський інститут планування міст провів докладні дослідження за визначенням впливу суспільних інвестицій на вартість землі в умовах міста. В результаті бувальщини виділено 3 групи чинників, що визначають вартість землі:
фізичні чинники (розташування в міському плані, розміри ділянки, протяжність фронтальної лінії, інженерно-геологічні умови);
економічні (загальний дохід з цієї ділянки плюс інвестиції);
адміністративні (правові акти про розділення міських територій на зони, що містять адміністративні обмеження в можливості розташуванні окремих об'єктів).
Французький економіст Дютайн, досліджуючи механізм ціноутворення в Парижі і його околицях, уклав, що щоб купити ділянку, його ціна варіюється між двома крайнощами — мінімальною ціною, яка формується на підставі реального доходу ділянки, і максимальним значенням ціни, яку потенційний користувач здатний сплатити відповідно до умов забудови, передбачуваних доходів від нових будівель, за вирахуванням витрат на їх зведення і супутніх витрат.
Згідно фахівцям США, частка безпосередньо ділянки в оцінці нерухомості складає 30 - 40%.
Ціна землі багато в чому визначає вид її експлуатації. Часто, значні території в центрах крупних міст зайняті бізнес-центрами, торговими залами, будівлями-офісами крупних фірм. Висока вартість землі вимагає інтенсифікацію її використання, а унаслідок, надмірній населеності найцінніших територій, їх транспортному перевантаженню. Основні суб'єкти, що знаходяться на даних територіях це: урядові установи, приватні фірми, центри розваг і культури (кіно, концертні зали, казино і т. д.), магазини, вищі учбові заклади, НДІ, готелі.
Нерухомість, оцінка, земля, майно, будівництво, економіка, фінанси
Професійна оцінка нерухомості і оцінка майна